이재명 정부 부동산 대책 총정리: 주담대 6억 제한·갭투자 금지·다주택자 대출 전면 차단
2025년 6월 27일, 이재명 정부가 첫 부동산 대책을 발표했습니다. 이번 대책은 부동산 시장에 즉각적인 영향을 줄 수 있는 ‘대출 규제’ 중심의 초강력 조치로, 수도권과 규제지역을 중심으로 한 주택담보대출(주담대) 규제가 핵심입니다.
이 글에서는 이번 대책의 주요 내용과 배경, 시장에 미칠 영향 등을 자세히 살펴보겠습니다.
수도권 주담대 최대 6억 원…전례 없는 대출 제한
이번 대책의 가장 큰 특징은 수도권 및 규제지역의 주담대 한도를 일괄적으로 6억 원으로 제한한 것입니다. 그동안 주담대 한도는 주택 가격, 대출자의 소득, 보유 주택 수 등에 따라 달라졌습니다. 하지만 이번에는 차주의 조건에 상관없이 일괄적으로 6억 원까지만 허용됩니다.
즉, 서울에서 시세 10억 원짜리 아파트를 구매하려는 1주택자든 무주택자든, 최대 대출 가능한 금액은 6억 원을 넘을 수 없습니다. 이 규제는 2025년 6월 28일부터 즉시 시행되며, 기존 신청분에 대한 예외 없이 적용됩니다.
다주택자, 주담대 전면 금지
이번 대책은 다주택자에 대한 대출 전면 차단을 명확히 했습니다. 수도권 및 규제지역에서 2주택 이상을 보유한 경우, 주택담보대출을 한 푼도 받을 수 없습니다. LTV(담보인정비율)는 0%로 적용됩니다.
또한, 기존 1주택자가 추가로 주택을 구매하려면, 기존 주택을 6개월 내 매도하고, 신규 주택으로 전입해야만 대출이 허용됩니다. ‘이사 목적의 실수요자’가 아니면 사실상 추가 대출이 어렵도록 한 것입니다.
갭투자 완전 봉쇄…전세대출도 막는다
갭투자를 막기 위한 조치도 강화됐습니다. 전세보증금 승계 목적의 전세대출은 원칙적으로 금지됩니다. 또한 주담대를 받은 경우에는 **6개월 이내 실제 거주(전입)**가 의무화됩니다.
즉, 대출을 받아 집을 사고 세입자를 들이는 전형적인 ‘갭투자’ 방식이 불가능해진 것입니다. 이는 전세자금을 이용해 시세차익을 노리는 투기 수요를 원천적으로 차단하겠다는 의도로 풀이됩니다.
가계대출 총량 줄인다…신용대출도 축소
부동산 대출뿐 아니라 가계 전체 대출 총량도 축소됩니다. 하반기부터는 금융권에 부여되는 총량 관리 목표를 기존 대비 약 50% 축소하고, 약 20조 원 정도의 가계대출이 줄어들 것으로 예상됩니다.
여기에 더해, 신용대출의 만기는 30년 이하로 제한, 대출 한도 역시 축소됩니다. 주담대와 신용대출 모두 동시에 죄는 방식으로, 총부채원리금상환비율(DSR)을 관리하고 부동산 시장 전체에 냉각 효과를 주겠다는 전략입니다.
실수요자도 불편…무주택자 LTV 80% → 70%
실수요자를 위한 혜택도 일부 줄어듭니다. 그동안 생애최초 주택 구입자나 무주택 세대주에게는 **LTV 최대 80%**까지 허용되었지만, 이번 대책으로 인해 70%로 하향 조정됩니다.
무주택자 역시 대출을 통해 집을 마련하려면 전입 요건이 강화되고, 대출 조건이 까다로워져 실질적인 내 집 마련에 어려움을 겪을 수 있습니다.
정책 배경 – 수도권 집값 폭등에 따른 초강수
이 같은 초강력 대책이 나온 배경에는 수도권 아파트 가격의 연속 상승이 있습니다. 2025년 들어 수도권 아파트값은 21주 연속 상승세를 이어가며, 시장 과열 우려가 커졌습니다.
정부는 기존처럼 공급 확대나 세제 강화보다는 시장 수요를 직접 억제할 수 있는 수단, 즉 ‘대출 규제’를 택한 것입니다. 즉각적이고 강력한 효과를 기대할 수 있는 카드이기 때문입니다.
향후 전망과 우려
이번 대책은 단기적으로는 투기 수요를 억제하고 시장 과열을 식히는 효과가 기대됩니다. 그러나 중장기적으로는 실수요자까지 제약받아 거래절벽이 심화될 우려가 있습니다.
특히, 자금 여력이 부족한 젊은 세대나 신혼부부 등에게는 주택 마련의 문턱이 더 높아졌다는 비판도 나오고 있습니다. 또한, 전세대출 제한으로 전세 공급이 줄고 월세화가 가속될 가능성도 제기됩니다.
마무리하며
이번 이재명 정부의 부동산 대책은 한마디로 “대출로 집 못 사게 하겠다”는 의지의 표명입니다. 주택 가격 상승을 대출 규제로 잡아보겠다는 방향성은 분명하지만, 실수요자의 고통이 커질 가능성도 함께 존재합니다.
앞으로 정부가 실수요자 보호 대책이나 공급 확대 방안까지 함께 제시할 수 있을지 여부가 관건이 될 것입니다. 부동산 시장의 향방은 이제 다시 정책 리스크와의 싸움이 되었습니다.